2024年3月1日，县政府印发《原阳县工业标准厂房分割登记管理办法（暂行）》的通知（原政文【2024】24号）（以下简称《办法》），为便于各单位、企业和社会公众了解相关内容，现就政策制定背景、制定依据、主要内容等方面解读如下。

一、制定背景

近年来，县先进制造业开发区部分企业多次提出了工业标准厂房分割使用需求。对此，县政府高度重视，先进制造业管理委员会、住房和城乡建设局、应急管理局、司法局等分别开展了专题协调和调研。为进一步规范工业用地标准厂房分割登记，全面保护权利人的合法权益，提高土地利用率，满足企业入园生产、发展需求，2024年3月1日，县政府办公室印发的《原阳县工业标准厂房分割登记管理办法（暂行）》的通知（原政文【2024】24号），在引导企业入园发展，促进企业集中、产业集群、用地集约，推动工业经济转型升级和土地节约集约利用，为我县工业经济转型升级、实现高质量发展，筑牢根基，建立政策支撑，同时破除制约工业企业发展的项目产权分割难、资产抵押难、资产盘活难等诸多现实问题。

二、制定依据

本《办法》，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等法律法规以及《河南省开发区多层标准厂房规划用地管理办法》豫自然资发〔2023〕47号文件规定，结合我县实际制定。

三、主要内容解读

《办法》共6部分，分别为适用范围、条件及要求、办理程序、产权登记材料、其他事项。主要内容如下：

（一）明确适用区域。申请分割的项目，需在原阳县先进制造业开发区辖区内，土地以出让方式获得，在满足规划、安全、消防、环保等条件的前提下，具备产业集聚功能的标准化厂房，用于出租或出售从事工业生产经营、研发以及与之配套的生产性服务业或开发建设的创新创业孵化载体（孵化器）的产业园区，如工业生产类、工业研发类、工业现代物流类以及孵化器类，其不动产分割登记均适用本办法。

（二）明确办理条件。申请分割的项目，分割前须满足以下条件：

1、宗地权属必须合法。需按照出让合同约定缴清国有建设用地使用权全部出让金和税费，界址清楚、面积准确。

2、项目已通过竣工验收，并办理首次登记、取得不动产权证书。

3、符合国家通用建筑标准、产业政策及用地规划控制指标。

4、不改变土地用途、消防要求，分割后不影响使用功能并满足安全条件，可独立使用且权属界限封闭。

5、用地批准文件或出让合同上不存在不准分割转让的条款。

6、无抵押、查封、超用地红线和超规划指标等限制。

7、不存在违反法律法规规定的限制情形。

（三）明确办理要求。申请分割的项目，须满足以下要求：

1、用途及使用期限。分割登记时不改变原土地用途，使用年限。

2、自持比例。原权利人在申请分割变更登记后进行转让，自留建筑面积不得低于该宗地总体规划建筑面积20%，并自留部分工业生产功能建筑面积不得低于自留部分总建筑面积85%。用地批准文件和出让合同有约定的按约定执行。

3、单元情况。分割后，标准厂房须能独立使用且权属界线封闭的空间，每个分割单元不动产登记专有建筑面积应大于350平方米，且工业生产功能不得低于85%，并符合建筑质量安全和消防安全要求。

4、分割约定。对项目分割转让后的使用权和配套设施权属进行了区分。

5、分割转让限制。行政办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割转让；转让时双方应在合同中明确公共配套设施的建设和使用等事项，并承担相应的法律责任；买受人应依照原阳县先进制造业开发区经营定位或相关规定进行生产经营活动。

6、配套设施约定。电梯、楼梯、过道、水电设备房屋等公共配套设施在分割登记后属于全体权利人共有，在分割时依据房屋测量规范计算出专有建筑面积、分摊建筑面积、总建筑面积在登记簿一并记载。

（四）明确办理程序。分割及分割转让，共设四个流程。

1、项目申请。权利人持不动产权证书、标准厂房《分割方案》等材料向先进制造业开发区管委会提出申请。

2、审查。先进制造业开发区管委会接到权利人申请后，应于七日内，会同住建、自然资源、应急等部门对权利人提交的分割方案进行审核备案。

3、测绘。权利人根据审批后的分割方案，委托测绘机构按拟分割方案绘制宗地图、房产分户图。

4、产权登记。不动产登记机构对审核备案的项目，依法依规办理产权登记。

（五）产权登记材料。权利人申请产权登记时需提供以下材料：

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明（营业执照等）；

3、不动产权属证书、分割申请审核表（见附件）；

4、项目竣工验收备案证明（仅限首次登记提供）；

5、委托第三方测绘机构，对涉及分割部分核实和调查不动产权属和界址状况。

  6、转让方和受让方签订的转让协议书。

7、依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、免税或完税凭证。

8、不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。

(六）其他事项

1、办理分割登记时原证书的处理及相关事项载。由不动产登记机构收回并注销原不动产权证书（国有土地使用证和房屋所有权证），并将有关事项记载于不动产登记簿。

2、执行限制。如与法律法规、上级文件不符时，遵循法律法规、上级文件要求执行。

3、其他实用范围。原阳县先进制造业开发区以外的标准厂房不动产分割登记时参照本办法实施。

4、明确政策施行期限。本办法自印发之日起实施。

原阳县工业标准厂房分割登记管理办法（暂行）